今回の記事では、2026年9月16日に募集を開始する「【REALE1号】恵比寿一棟レジデンス」について、ファンドページではお伝えしきれなかった“物件の魅力”をお届けします。
数字や概要だけでは伝わらない「なぜこの物件なのか？」「どういう経緯で仕入れたのか？」といったファンド組成の背景も含めてご理解いただき、投資判断の一助となれば幸いです。
この記事でわかること
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ファンドの概要
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利回りや想定運用期間の考え方
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エリア情報
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仕入れ担当者のインタビュー
ファンド概要
本ファンドは、東京都目黒区三田二丁目に位置する一棟レジデンスを対象にしているプロジェクトです。
撮影：2025年11月
- 想定利回り（年利・税引前）：6.5%
- 想定運用期間：6ヵ月
- 募集金額：462,000,000 円
- 住所：東京都目黒区三田二丁目13番16号
- アクセス：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩13分
※恵比寿スカイウォーク出口からは徒歩8分
：JR山手線、東京メトロ南北線、都営三田線、東急目黒線「目黒」駅 徒歩13分
：東京メトロ日比谷線、東急東横線「中目黒」駅 徒歩15分
ファンドの詳細
対象不動産は、恵比寿駅・目黒駅・中目黒駅の3駅が利用可能な立地に位置する一棟レジデンスです。2025年8月から2026年7月までの1年間の平均稼働率は95％となっており、過去の稼働状況等から安定した入居実績が確認できています。
本ファンドでは、賃料収入によるインカムゲインと売却益によるキャピタルゲインの両方を原資として分配を行います。
また、本物件は2025年11月にCASBEE®（※）不動産評価認証の最高ランクである「Sランク」を取得しています。こうした第三者機関からの高い評価は、入居者から選ばれ続けるための一つの強みであり、長期的な資産価値の維持にもつながる要素と考えています。
（※）CASBEE®（建築環境総合性能評価システム）は、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮、室内の快適性、景観への配慮等の建物品質を総合的に評価するシステムです。
利回りはどうやって決めているのか？
ファンドページにも記載がありますが、ここではもう少し具体的にご説明します。
まずインカム部分について。
今回の物件は、すべての貸室が居住用となっています。
現在平均賃料は1坪あたり18,378円で、同エリアの他物件と比較して、周辺事例の上位水準の賃料単価となっています。
運用担当者コメント
当社では、賃料収入を前提とする不動産について、購入前に周辺事例や募集状況を調査し、その賃料の蓋然性や成約の可能性を確認しています。
対象不動産についても、現在の賃料水準は周辺相場と比較すると周辺事例の上位水準に位置しますが、立地や建物の特徴を踏まえると十分に競争力があると考えています。
実際に、本対象不動産は取得後も安定した入居状況を維持しており、2025年8月から2026年7月までの1年間の平均稼働率は95％です。
デザイナーズ系の建物であることや、単身用マンションの需要が高いこと、また、都心部の物件としては駅からやや距離があるものの、物件前にはバス停があり交通利便性も確保されている点が、対象不動産が選ばれている理由の一つだと考えています。
退去者が出た場合でも比較的短期間で次の入居者が決まるなど、安定した賃貸需要が確認できています。
なお、事業計画上は満室稼働を前提としていますが、空室リスクも考慮し、想定の空室期間およびリーシング費用を見込んだ設計としています。
続いて、キャピタルゲインについてご説明します。
売却価格の考え方としては、以下の観点をもとに検討しています。
- 周辺エリアの取引事例
- 表面利回りの水準
- 1坪当たりの売買単価水準
対象不動産は、2026年時点の周辺事例と比べても利回り・売買坪単価ともに大きく乖離しておらず、マーケット水準に適した売却価格を前提とした配当利回りの設定となっています。
また、約10億円未満という物件の価格帯は、プロの投資家だけでなく個人投資家も含めた幅広い投資家層が購入を検討しやすい価格帯のため、売却先の選択肢を検討しやすいと考えています。
さらに、恵比寿・目黒エリアは賃貸需要だけでなく投資需要も比較的底堅いエリアであることから、一定の売買需要が見込まれると考えています。
こうした「安定した賃料収入によるインカムゲイン」と「市場実勢を踏まえた価格設定・売却によるキャピタルゲイン」を組み合わせ、想定利回り6.5%を設定しています。
なお、想定利回りは現時点での事業計画に基づくものであり、不動産市況や運用状況によって実際の運用成果は異なる場合があります。
なぜ想定運用期間を6ヵ月としているのか
本ファンドでは、想定運用期間を6ヵ月としています。
対象不動産は取得時点で高い稼働率を維持していたことに加え、取得後には共用部を中心とした修繕工事を実施しています。
そのため、本ファンド組成時点においては、収益不動産として一定の競争力や商品性を備えていると判断しています。
このことから長期間保有して価値向上を図る段階ではなく、適切なタイミングで売却を行うことが投資家の皆さまにとって効率的な運用につながると考え、想定運用期間を6ヵ月と設定しました。
なお、売却時期は運用期間満了時に固定しているわけではありません。市況や売却条件が良好であれば、運用期間満了を待たずに早期売却を行う場合もあります。
一方で、不動産は流動性の高い資産ではないため、市場環境によっては売却に想定以上の時間を要する場合もあります。そのため、6ヵ月という運用期間の設定は、売却活動に必要な期間を一定程度見込んだ期間としています。
※運用期間中に想定どおりの条件で売却できない場合には、運用期間を延長する場合があります。運用期間を延長する際には、予定運用期間の満了日の1ヵ月前までに出資者の皆さまへメールやサービスサイトにてお知らせいたします。
エリア情報
対象不動産は、恵比寿駅・目黒駅を利用できるほか、中目黒駅も生活圏内に位置しています。
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JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅
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JR山手線、東京メトロ南北線、都営三田線、東急目黒線「目黒」駅
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東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅
駅周辺にはスーパーやコンビニ、飲食店が充実しており、日常生活に必要な施設が揃っています。
恵比寿駅周辺には、「恵比寿ガーデンプレイス」や「アトレ恵比寿」をはじめとする商業施設が集積しており、洗練された飲食店やカフェも数多く立地しています。
2026年8月撮影
都心へ優れたアクセスを確保しながら、暮らしやすさと高い利便性を兼ね備えた街として、多くの人々から支持されています。
恵比寿駅周辺にはおしゃれな飲食店やアパレルショップなど、高級感のある店舗が多くみられます。
また、対象不動産からアクセスしやすい目黒・中目黒エリアには、都内有数の桜の名所として知られる目黒川が流れています。春には桜並木が美しい景観を創り出し、それ以外の季節においても散策やジョギングを楽しめる憩いのスポットとして親しまれています。
2026年8月撮影
一方で、対象不動産周辺はマンションや戸建てが立ち並ぶ落ち着いた住宅街です。
現地では、近隣の公園で子どもたちが遊ぶ様子も見られ、都心にありながら落ち着いた生活環境が保たれている印象です。
2026年8月撮影
交通や生活の利便性に加え、落ち着いた住環境を兼ね備えていることから、対象不動産は安定した居住ニーズが期待できる立地であると考えています。
物件仕入れの背景とストーリー
対象不動産の仕入れから商品化に至るまでの背景について、実際に物件の取得判断に携わった仕入れ担当者（N）に話を聞きました。
現地で感じた印象や購入の決め手、取得時に確認したポイントなどをご紹介します。
―― どのようにして対象不動産の情報を入手したのでしょうか？
懇意にさせていただいている仲介業者様からいただいた物件情報です。
恵比寿エリアは継続的に情報収集を行っているエリアですが、対象不動産については、当社と仲介業者様の関係性から、他社よりも先んじてご紹介いただけました。
―― 初めて現地を訪れた際の印象を教えてください。
第一印象は「かわいい建物だな」というものでした（笑）。
立方体のようなすっきりとしたフォルムが印象的でした。
現地を見に行ったのは5月頃だったのですが、周辺には高い建物も少なく、天気も良かったこともあって建物がとても映えて見えましたね。
―― 購入の決め手は何だったのでしょうか？
一番の決め手は、取得価格と収益性、そして立地のバランスです。
恵比寿エリアの物件としては価格が過度に高いわけではなく、収益性とのバランスが取れていました。
また、購入時点でほぼ満室稼働だったことも大きな評価ポイントです。実はエレベーターやバルコニーがない物件なのですが、それにもかかわらず高い稼働率を維持していました。市場からしっかり選ばれている物件だと判断できたのは大きかったですね。
―― 購入にあたっての懸念点はありましたか？
もちろん、検討段階ではいくつか確認すべきポイントがありました。
例えば、近隣に清掃工場があることや擁壁がある点です。
ただし、土壌調査の結果に問題はなく、立地条件や地形も確認したうえで取得判断に影響するようなリスクには当たらないと判断しました。
また、既存擁壁についても社内の建築企画部門と連携しながら確認を進め、問題がないことを確認しています。
―― 最後に、この物件の魅力を一言でお願いします。
利便性と住環境ともに非常に良い物件だと思います。
恵比寿というブランド力のあるエリアにありながら、落ち着いた住宅街に位置していて、安定した入居実績も確認できています。
収益性と安定性の両面から見て、バランスの取れた物件だと考えています。
今回のインタビューでは、仕入れ担当者ならではの視点から、物件の魅力や取得時に重視したポイントを聞くことができました。
数字だけでは見えない現地の雰囲気や住環境、取得判断の背景も、対象不動産を理解するうえで重要な要素だと考えています。
なお、投資にはさまざまなリスクも伴います。投資をご検討の際は、ファンドページおよび契約成立前交付書面等を十分にご確認いただき、ご自身の投資目的、資産状況等を踏まえ、お客様ご自身の判断と責任においてお申込みください。
まとめ
本記事では、「【REALE1号】恵比寿一棟レジデンス」について、ファンドページではお伝えしきれない物件の魅力や組成の背景をご紹介しました。
記事を通じて、数字だけでは見えない取得の経緯や私たちの考え方も含めてご理解いただき、投資判断の一助となれば幸いです。
リアレでは、数字だけでなく、その数字に至るまでの判断プロセスを丁寧に説明することを大切にしています。
今後も、投資家の皆さまの理解が深まり、納得していただいたうえで判断できる環境づくりを続けてまいります。
